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房地产评估
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房地产评估

房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。

一、估价概述

房地产估价全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。

房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

三通一平指水、电、道路通,土地平整。

七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。

资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

出让地价、转让地价和其他地价。

房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。

底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起价)。

补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

二、评估类型

1、一般评估:

这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2、房地产抵押贷款评估:

这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3、特定评估:

这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。

三、评估原则

1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产,价格趋于一致。

3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 :估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间,是一个具体的日期,通常年、月、日表示,估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的,房地产价格有很强的时间性,它是某一时点的价格,不同的时点,同一宗房地产往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某一时点上的价格,所以估价一宗房地产的价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

房地产评估的程序

1、明确评估基本事项

明确评估目的:在受理评估业务时,通常由委托方提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。

了解评估对象

确定评估基准日:常以年、月、日表示

签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

2、制定工作计划

3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤,并要做记录。

4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照和检验修正。

5、综合分析确定评估成果

6、撰写评估报告

四、评估方法

折叠成本法

(1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

折叠市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

折叠剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

折叠收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

折叠假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。

折叠基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

折叠路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性,如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

五、评估特点

一、房地产投资价值评估结果为"非市场价值"

投资价值是针对特定投资者而言,市场价值是对于典型投资者或大多数投资者而言。因此,投资价值可能高于、等于,也可能低于市场价值。

二、房地产投资价值评估条件是基于"特定对象"

特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目双重含义。房地产投资价值评估一般以特定对象为基础,这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。

三、房地产投资价值评估更强调合理性原则

房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外,更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度,综合平衡考虑客观、合理的价值,评估结果应考虑各方的可接受性,有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。

四、房地产投资价值评估方法突破传统估价

房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上有较大的不同。传统市场价值评估方法选择一般基于估价对象和估价目的考虑,房地产投资价值评估除了考 虑估价对象和估价目的外,同时要关注投资行为的特定特点和潜在投资行为,除较多的采用假设开发和收益还原等传统方法外,还要考虑现金流量折现等经济评价方法。

五、房地产投资价值评估多需比较多方案

由于投资方式的不同,房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较,分析各个方案实施的风险性和价值效益,为委托方提供多个价值指标或区间指标,这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。

六、现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业,各方面体制还不完善,评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。

为进一步防范房地产信贷风险,国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作,产生了深远的影响。

七、存在问题

(一)对抵押物价值过高评估

一般认为,评估偏差率超过20%即为评估重大差异,而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中,很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖,抵押品从一发出就不足值,这将给银行贷款带来极大的风险。

(二)不能准确把握抵押物隐含的风险

这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估,忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险,忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额,即保障抵押贷款清偿的安全性。

(三)忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外,以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时,借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时,银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发,房地产抵押物本身在降低贷款风险,减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此,大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据,而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上,无论采取何种贷款方式,借款人第一还款来源才是至关重要的,第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上,抵押房地产的价值受到一系列因素的影响,很难确定,拖欠时间越长,资不抵债的可能性越大;在操作层面上,现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明,当第一还款来源出现问题时,银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的,而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。

(四)评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬

在房地产抵押贷款业务中,银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可,但三者的关系却非常微妙,既相互依赖、相互制约,又相互利用、相互不信任。

三者的关系中,银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地,因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督,以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带,其作用是很重要的,但在实际中,评估机构往往处于一个很尴尬的位置,一方面,要尽量满足客户所提出的种种要求,因为客户是评估报告的买方;另一方面,要兼顾银行的利益,因为评估报告要经过银行的审查,不合格的评估报告会被银行拒绝,这也可能造成银行对该评估机构的封杀。

银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流,但却是业内公开的秘密,产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素,但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点,同时也加大了银行的系统风险。

(五)估价师队伍素质参差不齐

在抵押评估事务中,评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据,银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款,因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中,评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约,银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时,银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失,然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任,银行一般也不会把评估机构告上法庭。

(六)制度建设落后,行业规范缺乏约束性

虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展,但仍处于发展的初级阶段,很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来,它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系,这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场,而不是通过正常的市场竞争去获得业务;有的机构实力不强,评估人员素质有待提高;有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德,迎合委托方的不正当要求,搞虚假评估,不顾诚信准则,"高估"、"低估",损害评估的真实性,侵害公共或部分人的利益,这样,若实现债权时处置抵押房地产,银行就要受经济损失。总的说来,房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施

(一)评估理论和评估方法方面

1.借鉴国外的评估理论和方法

中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。

2.对现有评估方法进行创新和完善

在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化,若这时候对抵押房地产进行处置,抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。

(二)评估师队伍建设方面

1.严格评估师行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的,评估师必须要通过单个层次的严格考试,并且考试的淘汰率是非常高的,第一、第二次的合


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